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GUIDA PRATICA N.41

Armenia – Fisco: dal gennaio 2021 cambia la
tassazione delle proprietà immobiliari

Saranno unificate property e land tax. Restano immutate le aliquote, fortemente progressive ma la rivoluzione risiede nell’aggiornamento dei valori catastali di riferimento, fermi al 2002, che sono stati aggiornati sulla base degli effettivi prezzi di mercato

La Direzione Nazionale del Catasto (Cadastre Committee) dell’Armenia  ha presentato la nuova proposta definitiva di riforma dell’imposta sulle proprietà immobiliari, che entrerà in vigore dall’1 gennaio 2021. La proposta, che è stata ratificata dal Consiglio dei Ministri, prevede una normativa più articolata ma anche una significativa semplificazione in quanto accorperà in una unica imposta la tassa sul terreno e quella sugli immobili che attualmente sono separate.  

Il tasso di imposizione che attualmente varia dallo 0,5 per mille all’1 per cento, a seconda dei valori di partenza, resta immutato. In cambio è previsto un mutamento drastico nella base di imposizione a seguito di un contemporaneo aggiornamento degli indici che definiscono i valori catastali nelle varie aree del Paese. E che saranno aggiornati sulla base degli effettivi valori di mercato.
Il risultato è che molti proprietari dovranno pagare di più. In cambio gli introiti per il Governo potrebbero anche quadruplicare rispetto a quelli attuali. Per evitare eccessivi contraccolpi sul piano politico, comunque, è stato anche deciso che la riforma sarà applicata gradualmente, nell’arco dei prossimi tre anni. E il Governo si è anche affrettato a specificare che gli aumenti saranno concentrati su immobili di lusso che finora hanno pagato solo cifre simboliche e che nel primo anno ci sarà addirittura una diminuzione per 500mila proprietà di basso valore.

In sostanza, per un appartamento del valore di 23 milioni di dram (48mila dollari) l’imposta annuale sarà di 37 dollari. Per uno da 58 milioni (120 milioni di dollari) salirà a 225 dollari. A partire da 100 milioni di dram (207 mila dollari) diventerà di 677 dollari.

La riforma approvata dal Governo è il risultato di un processo avviato prima della “Rivoluzione di Velluto”, ancora nel 2016, in occasione dell’aggiornamento del Codice Fiscale in cui era auspicata una revisione di tutto il sistema di imposte sulla proprietà edilizia. Specificando anche che tale revisione avrebbe dovuto essere accompagnata da un radicale aggiornamento dei valori catastali che erano fermi al 2002.

Di qui l’affidamento, nel 2018, di un budget di 240 milioni di dram (circa 500 mila dollari) al Cadastre Committee  per proseguire su questa strada che è stato poi impiegato per realizzare una valutazione dettagliata dei valori di mercato di 51 mila unità residenziali in varie aree del Paese, ad opera di esperti “indipendenti” che sono stati poi messi a confronto con i dati catastali.
Come era prevedibile è emerso un quadro del tutto  nuovo. Ad esempio a Yerevan si è visto che i prezzi medi di nuove unità immobiliari si situavano attorno a 770mila dram (1.600 dollari) per m2 con punte fino a 1,5 milioni di dram (3.118 dollari) per quelle situate nei quartieri di lusso come Liberty Avenue, Sayat-Nova, Tumanyan, Piazza della Repubblica o per gli immobili nelle vicinanze della monumentale scalinata della Cascata. Analoghe differenze coinvolgono evidentemente i prezzi delle aree edificabili.
A seguito del lavoro di rivalutazione la direzione del Catasto ha messo a punto una nuova mappatura delle localizzazioni del Paese suddivisa in 22 macroaree con 20 diverse categorie di classificazione degli immobili.
Di conseguenza i ricavi dell’imposta sugli immobili sono destinati a crescere. Con aumenti che in alcuni casi, come quelli degli immobili di maggior prestigio localizzati nel centro di Yerevan, potrebbero crescere fino a otto volte quelli attuali. Nella maggiore parte degli altri casi per aree residenziali di buon livello, l’aumento sarà comunque pari ad almeno il doppio.

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