UFFICI
In Italia l'onda del rallentamento del mercato arriva in ritardo rispetto agli altri mercati, in quanto di minori dimensioni. Una correzione spesso è utile prima di una nuova crescita. Quali sono le vostre previsioni per il mercato degli uffici?
RETAIL
In Italia oggi si nota una maggiore selezione delle strutture coinvolte nell'investimento, con prezzi e rendimenti sostanzialmente stabili in tutta Italia. Quali sono le vostre previsioni per il 2008?
LOGISTICA
In questo settore i tassi di rendimento sono particolarmente interessanti e l'offerta, prevalentemente di immobili nuovi, è molto appetibile per i fondi d'investimento. Quali le prospettive per il settore?
TURISTICO
Ci sono grandi possibilità di sviluppo per il Sud Italia che continua a registrare le preferenze internazionali nonostante l'euro forte. Quali le opportunità anche per le strutture presenti nel resto del Paese?
RESIDENZIALE
In Italia rimane il settore predominante dove il livello di debito delle famiglie resta ancora basso. È inoltre attesa un'ulteriore flessione del numero di compravendite. Quali le prospettive per il prossimo anno?
Alessandro Mazzanti
CBRE
Amministratore delegato
Un rallentamento complessivo del mercato ma nulla di più. Già a partire dalla fine del 2008 si vedrà la piena ripresa. Sempre buono l'interesse degli investitori stranieri verso il nostro Paese. In Italia gli spazi moderni e in linea con gli standard vedranno un possibile aumento dei rendimenti, vista la scarsità dell'offerta. A inizio 2008 canoni e rendimenti caleranno (poco) ovunque. Buone globalmente le prospettive del settore perché meno legato all'andamento del ciclo economico. Anche qui in crescita l'interesse da parte degli investitori: entro il 2008 arriveranno anche in Italia i player internazionali che ancora mancano all'appello. Lo stesso per i marchi commerciali. In Italia, specie al Sud, esistono notevoli possibilità di sviluppo. In Italia serve più efficienza. È molto legata a contratti lunghi, cosa che la rende di nicchia rispetto all'intero settore immobiliare. La possibilità di sviluppo per nuovi progetti attira gli investimenti, anche se il mercato specifico potrebbe scontare la scelta degli sviluppatori che hanno realizzato strutture senza disporre già di contratti di locazione firmati. Un altro settore con ampio spazio di crescita in generale. In Italia le migliori opportunità si avranno ancora al sud. I progetti solidi, con proiezioni realistiche, sono molto richiesti dagli investitori. In tutta Italia, comunque, prevediamo si potrà beneficiare dell'afflusso massiccio di turisti. Ancora non risultano flessioni degli arrivi a causa dell'euro forte. Anche con tassi più alti, il network familiare sopperisce a eventuali difficoltà finanziando in proprio. È tuttavia possibile un rallentamento della crescita dei prezzi, ma nessun forte calo. Le grandi città e resto d'Italia saranno omogenei riguardo ai movimenti dei prezzi. Dunque, un mercato stabile nelle maggiori città, con crescita anche molto marcata delle seconde case al mare.
Patrick Parkinson
JONES LANG LASALLE
Presidente e coamministratore delegato per l'Italia
È un settore che in Italia è stato trascurato negli ultimi anni, forse per mancanza di prodotto. In Europa, Londra è in attesa con attività ridotta in attesa di riassestarsi. Per i prezzi si prevede un calo nel breve periodo, in funzione dell'aumento del costo del debito. La ripartenza si vedrà a metà 2008, quando le banche torneranno a finanziare i progetti, i prezzi saranno scesi e i canoni saliranno.
L'Italia rappresenta ancora una buona destinazione per gli investitori stranieri.
I progetti sono numerosi e anche l'offerta è abbondante. Un elemento, questo, che potrebbe però anche causare possibili difficoltà legate all'eccesso di offerta. Se si verificasse una contrazione dei consumi, si potrebbe verificare una spinta verso il basso dei canoni.
Il comparto ha subito una crisi dovuta all'eccessiva offerta in alcune zone italiane, con l'effetto di ridurre i canoni. Comunque, le strutture sono necessarie in un settore in espansione, dove gli utilizzatori non mancano. La preferenza degli utilizzatori guarda alla locazione piuttosto che all'acquisto per non immobilizzare capitali e investire nello sviluppo dell'azienda.
Dopo i record di scambi di strutture alberghiere visto dal 2000 a oggi, assisteremo a un mercato più prudente ma sempre positivo. In Italia sempre buone le opportunità per le zone di pregio, in attesa di un aumento delle presenze. Una nuova tendenza potrebbe prendere piede da noi: i residence per studenti e giovani turisti, immobili che entrano nel portafoglio dei fondi d'investimento.
È in vista una maggiore volatilità del mercato, con calo del numero complessivo delle compravendite. I tempi di vendita si sono raddoppiati, condizione che normalmente è precursore della discesa dei prezzi. Nonostante sia ancora da verificare il livello degli insoluti nei mutui, un rallentamento è scontato. Anche qui a causa della stretta creditizia. Si torna a condizioni più stabili e normali.
Paolo Insom
DTZ
Amministratore delegato Italia
Durante i primi nove mesi del 2007 nel mercato italiano sono stati investiti circa 4,8 miliardi di euro. Rispetto allo stesso periodo del 2006 il volume è sceso del 17%, a causa di un calo degli investimenti nel settore commerciale. Considerando l'attuale volume delle trattative in corso, attendiamo un buon andamento dell'attività d'investimento, anche per gli uffici, per gli ultimi tre mesi dell'anno. L'interesse per il prodotto retail rimane sostenuto. L'attenzione è confermata anche dal fatto che i maggiori player stranieri, già presenti sul mercato italiano, hanno dato vita a fondi specifici di diritto italiano. Investitori che prediligono centri commerciali e retail park. Margini e tassi di rendimento generano delle buone possibilità da cogliere per gli investitori più lungimiranti. Nessun segno di crisi per le aree in posizioni strategiche, che continueranno a essere molto richieste dalle imprese. A rischio, invece, gli sviluppi in aree poco interessanti per il trasporto merci, selezionate solo per i bassi costi del terreno. Queste sì potranno risultare difficili da collocare sul mercato. Quindi più selezione rispetto a prima, ma la qualità continuerà a essere premiata. L'Italia registra un altro anno positivo per quanto riguarda gli investimenti nel settore, con un valore di operazioni pari a 500 milioni di euro (dati 3° trimestre 2007). Come accade da anni, questa attività si basa su poche operazioni ma di grande importo. Tendenza che si riproporrà anche per nel 2008. Saranno ancora gli italiani a guidare il mercato, forti dell'84% del capitale investito.
È la grande incognita del 2008. I cali dei prezzi sono già una realtà in diversi Paesi e la tendenza potrebbe anche consolidarsi durante l'anno. Ma in Italia non dovrebbero registrarsi cali nei prezzi, anche se appare scontata una riduzione nel numero di transazioni. Previsione che deve essere costante aggiornata in funzione dell'andamento generale dell'economia e del mercato borsistico.
Paul Kennedy
INVESCO REAL ESTATE
Direttore ricerche Europa
Le previsioni di Invesco guardano a un orizzonte di 5 anni, e anche il settore degli uffici è dato in salute con rendimenti in tensione nelle aree meno pregiate e per immobili di scarsa qualità. Dal prossimo anno la qualità sarà maggiormente retribuita rispetto agli ultimi anni. In Italia restano Roma e Milano i mercati di riferimento, con le medesime dinamiche degli altri Paesi. Francia, Spagna e i Paesi dell'Est Europa saranno le piazze con le migliori performance nel 2008. In generale, il picco del mercato dovrebbe registrarsi nel 2007, con una riduzione per il 2008. Anno che rappresenterà una sfida per gli investitori e che potrà portare a profondi cambiamenti nel mondo degli investitori istituzionali. I rendimenti saranno compressi, rendendo più rischiose le operazioni. Marsiglia, Madrid, Barcellona, Helsinki, Sofia, Mosca e San Pietroburgo sono le località che da qui al 2012 offriranno le migliori opportunità in Europa. Il mercato resta in buona salute, con particolari opportunità nelle aree strategiche per lo smistamento delle merci su ruota. In Italia ancora buoni rendimenti per il Nord del paese.
Buone le prospettive per il settore in tutta Europa, con interessanti margini di rendimento e possibilità di crescita, anche se le migliori opportunità saranno riservate agli investitori più solidi. Buone anche le prospettive di sviluppo per le strutture di accoglienza per studenti e residenze per anziani. Con particolare focus sul mercato italiano.
Qui le previsioni sono legate prevalentemente all'andamento generale dell'economia e agli sviluppi della crisi del credito. In quest'ottica è consigliata prudenza, anche se in Italia non dovrebbero verificarsi bruschi cali. A differenza degli Usa, dove il mercato residenziale è visto in peggioramento per tutto il 2008
Luca Dondi
NOMISMA
Analista mercato immobiliare
Il mercato sarà in flessione riguardo al numero di transazioni, mentre i prezzi terranno con una crescita media del 3% nel 2008. I grandi spazi resteranno negli interessi dei grandi investitori, grazie ai fondi immobiliari e alle Siiq. Ancora buone possibilità per i centri direzionali. Roma e Milano continueranno a essere gli unici mercati con visibilità internazionale.
L'andamento economico generale detterà le condizioni del mercato. Per ora non sono previsti peggioramenti del comparto, i valori sono dati come stazionari, lo stesso per il numero di transazioni. L'interesse degli investitori riguarderà anche i centri minori, pur se con particolare prudenza verso il sud Italia. In questa fase si diffondono contratti di locazione legati al fatturato dell'attività. Il settore industriale nel complesso è stato il migliore in termini di crescita dei prezzi durante il 2007. Anche nel 2008 la tendenza dovrebbe restare immutata. I prezzi resteranno stabili, con una penetrazione nel portafoglio dei fondi immobiliari intorno al 10% del totale investito. È diventato ormai un settore di riferimento per gli investitori istituzionali. Anche nel 2008 non dovrebbero esserci peggioramenti del volume complessivo d'investimento. Volumi che sono ormai da anni legati a poche operazioni, di valore molto elevato, e quindi di difficile monitoraggio.
È attesa un'ulteriore flessione delle compravendite, con prezzi in crescita in tutta Italia, intorno al 2,5%. Solo in ambito locale saranno possibili flessioni dei prezzi, soprattutto nelle grandi città. Soffriranno di più gli immobili di grandi metratura, dal trilocale in su, mentre maggiore tenuta si avrà su monolocali e spazi da ristrutturare, grazie al minor esborso e allo sconto realizzabile in sede di trattativa.
Thomas Casolo
CUSHMAN & WAKEFIELD
Responsabile settore retail in «town» per l'Italia
Il comparto non accenna a rallentare. Gli spazi disponibili trovano rapidamente impiego, in tutte le principali città dei paesi avanzati. Lo stesso per l'Italia, dove i nuovi sviluppi di qualità registrano richieste superiori alla reale disponibilità. A condizione che si trovino in aree dotate, tra l'altro, di parcheggi e facilmente raggiungibili. Il buon andamento dell'economia ha portato anche questo settore a buoni livelli. La tendenza dovrebbe restare positiva anche per il 2008, anche se è da verificare in ogni Paese l'andamento delle attività produttive e del reddito disponibile. In Italia lo scenario si manterrà positivo per il 2008, con canoni e prezzi stabili e buon numero di transazioni. L'incremento degli scambi commerciali internazionali ha portato anche questo comparto a registrare una buona crescita. Nel 2008 si dovrebbe consolidare questo andamento con più attenzione ai prezzi, da una parte, e della qualità degli spazi. Sempre più spesso le aziende multinazionali chiedono spazi identici in tutti i paesi in cui operano. Con evidente difficoltà nel reperirli. Il settore continua a essere inserito nel target degli investitori istituzionali e, quindi, difficilmente potrà subire arretramenti. In Italia lo scenario 2008 vede ancora molta richiesta, alimentata dalla relativa scarsità sul mercato di strutture in linea con gli standard qualitativi internazionali. La tensione dei prezzi, già cominciata in alcune aree internazionali, non pare ancora arrivata in Italia. Nel nostro paese presenta tassi di sofferenza modesti, tra i più bassi del mondo, e dovrebbe reggere meglio di altri alla pressione del credito. In ogni caso non sono previsti cali generali nel prossimo anno, grazie anche a un'accelerazione dell'economia annunciata per la fine del 2008.
Harm Meijer
JP MORGAN
Responsabile analisi internazionali Anche questo settore è particolarmente legato all'andamento dell'economia generale. I nuovi sviluppi potrebbero registrare un vacancy rate elevato, mentre i contratti in essere potrebbero superare agevolmente il 2008. Tensioni anche per il prossimo anno sui titoli del settore. La prudenza sarà inevitabile nel 2008. Il mercato, infatti, una volta avviata una tendenza al ribasso non fa altro che seguirla. Con rischio di un calo marcato dei valori. In più, un'ulteriore stretta del credito potrebbe limitare lo sviluppo delle attività commerciali e fino all'estate del 2008 non c'è una visione sufficientemente chiara degli sviluppi dell'economia generale. La globalizzazione porta costantemente verso l'alto questo comparto, anche se incide marginalmente sul totale degli investimenti immobiliari. Non sono previsti particolari oscillazioni per il 2008, anche se alcune aree di smistamento europee al di fuori dell'Italia (come Spagna e Grecia) potrebbero vedere incrementi rilevanti. La grande liquidità destinata al settore ha finora sterilizzato gli effetti negativi delle tensioni del credito. È da verificare l'evoluzione del comparto, anche se, come tutto l'immobiliare, pare inevitabile una fase di maggiore prudenza da parte degli investitori. In base all'andamento delle borse, la tensione proseguirà anche nei prossimi mesi. L'indice europeo ha perso il 29%, facendo peggio del Msci Europe del 35%. E' ancora presto per rientrare nel settore data la spirale al ribasso che si è innescata. Tuttavia alla fine del 2008 le performance risulteranno in netto miglioramento.
Caterina Penati
GOODMAN
Country manager per l'Italia In Italia si stanno diffondendo soluzioni che accorpano la struttura uffici a quella del magazzino. Lo scopo è di limitare canoni d'affitto e costi di gestione. In generale la domanda di spazi di qualità resta elevata, a fronte di carenza nell'offerta. Ne consegue un aumento di canoni e prezzi degli immobili di qualità, con tensioni invece sui prodotti di minor valore. Qui l'andamento economico generale detterà le condizioni del mercato. Per ora non sono previsti peggioramenti del comparto, i valori sono dati stazionari, lo stesso per il numero di transazioni. L'interesse degli investitori riguarderà anche i centri minori, pur se con particolare prudenza verso il Sud Italia. In questa fase si diffondono contratti di locazione legati al fatturato dell'attività. La domanda da parte degli operatori resterà molto forte per sia l'acquisto sia per l'affitto. Continueranno a mancare gli spazi di qualità in tutta Italia, anche se sono in corso sviluppi interessanti. Resta forte la richiesta inevasa a Roma e in Toscana. Prezzi e canoni sono in situazione di stabilità, con prezzi dei terreni molti più alti della media europea. È diventato ormai un settore di riferimento per gli investitori istituzionali. Anche nel 2008 non dovrebbero esserci peggioramenti del volume complessivo d'investimento. Volumi che sono ormai da anni legati a poche operazioni, di valore molto elevato, e quindi di difficile monitoraggio. con prezzi in crescita in tutta Italia, intorno al 2,5%. Solo in ambito locale saranno possibili flessioni dei prezzi, particolarmente nelle grandi città. Soffriranno maggiormente gli immobili di grandi metratura, dal trilocale in su, mentre maggiore tenuta si avrà su monolocali e spazi da ristrutturare, grazie al minor esborso e allo sconto realizzabile in sede di trattativa.
Il Sole 24 ORE
15 dicembre 2007