Ritorna l’interesse dei finanzieri per il mercato immobiliare russo

Nel primo trimestre del 2010 gli investimenti globali negli immobili commerciali hanno raggiunto i 5,4 miliardi di euro - L’aumento degli investimenti è legato al ritorno sui mercati internazionali dei grandi investitori istituzionali, dei fondi e delle società finanziarie che per tutto il 2009 avevano accumulato risorse - L’interesse degli investitori per gli immobili commerciali ha coinvolto anche il mercato della Russia.

Finita la “pausa di riflessione” durata tutto il 2009, gli investitori globali ritornano a considerare l’opportunità di operazioni finanziarie sui mercati immobiliari internazionali. In Russia, come in molti altri Paesi, nel mirino degli investitori internazionali si sono trovati i centri commerciali.
In tutto il mondo nel primo trimestre del 2010 (dati di Jones Lang LaSalle) gli investimenti globali in questo settore del mercato degli immobili hanno raggiuntoi  5,4 miliardi di euro. Mentre lo stallo dell'industria delle costruzioni ha fatto diminuire drasticamente in Russia la disponibilità di questo tipo di immobili,  leader globale per gli investimenti negli immobili commerciali è stata la Germania.
Gli investimenti negli immobili commerciali nel primo trimestre del 2010 hanno superato di due volte lo stesso indicatore del corrispondente periodo del 2009. Più dell’80% dei 5,4 miliardi di euro è stato investito negli immobili del gruppo dei cinque maggiori Paesi industrializzati: Gran Bretagna, Francia,  Germania, ltalia e Spagna.
L’aumento degli investimenti è legato al ritorno sui mercati internazionali dei grandi investitori istituzionali, dei fondi e delle società finanziarie che per tutto il 2009 avevano accumulato mezzi e avevano ottimizzato la gestione delle proprie attività.
Dopo questo periodo di relativo “stallo” i maggiori investitori si sono concentrati sugli investimenti negli immobili a uso commerciale: nei primi tre mesi del 2010 è stato il settore preferito tra gli investitori istituzionali.
Secondo le stime degli analisti di Jones Lang LaSalle le operazioni con gli immobili commerciali, segnate da rischi e da volatilità piuttosto bassi,  saranno le più popolari tra gli investitori nel 2010.
Gli analisti del gruppo immobiliare Knight Frank hanno dimostrato più cautela nei propri giudizi. Secondo loro, lo sviluppo della situazione sui mercati immobiliari non permette ancora di arrivare alla conclusione che vi sia un radicale cambiamento positivo rispetto al 2009. Ciononostante, anche gli analisti hanno dichiarato che l’influenza dei fattori che finora avevano limitato le attività di investimenti sta diminuendo gradualmente.
In particolare, si attenuano i fenomeni di recessione nelle economie globali, il tasso d’inflazione rimane piuttosto basso, aumenta la liquidità del settore bancario mentre i crediti sono diventati più a portata di mano. La principale incertezza è legata ai problemi dell’euro, al futuro della moneta unica europea. Molto dipenderà dalla capacità dell’Unione Europea di bloccare l’espansione della crisi finanziaria, e non permettere che la situazione in Grecia si espanda in altri Paesi europei.
Al secondo e al terzo posto dei maggiori affari nel settore degli immobili commerciali in Europa nel primo trimestre del 2010 ci sono l’acquisto del centro commerciale Alexa a Berlino da parte del gruppo finanziari Union Investment e l’acquisizione dal gruppo Allianz del centro commerciale Allee.
Ma il maggiore deal in assoluto è stata l’acquisizione, da parte della Corio, del pacchetto azionario della Multi in Germania, in Spagna e in Portogallo. Questo affare ha assorbito un quarto degli investimenti complessivi nel settore degli immobili commerciali nei primi tre mesi dell’anno.
Inoltre, la Corio ha rilevato dal fondo europeo Schroders’ European Property Fund il centro commerciale Le Vele in Italia (un affare stimato intorno ai 103 milioni di euro) e si è accordato riguardo ai finanziamenti forward del centro commerciale Le Moulinde Nailloux in Francia per 44 milioni di euro.
I maggiori acquirenti di immobili commerciali in Europa e in Russia nel primo trimestre sono stati i fondi mutui di tipo chiuso. Si prevede che dopo gli investimenti nei centri commerciali ritorni l’interesse per i centri logistici, i magazzini, i supermercati.
L’interesse degli investitori per gli immobili commerciali ha coinvolto anche il mercato della Russia.
Secondo gli analisti di Jones Lang LaSalle, mentre durante la crisi finanziaria globale gli interessi degli investitori si erano concentrati sui centri per uffici (office center), nel 2010 le operazioni finanziarie in Russia come in Europa si sono spostate nel settore degli immobili commerciali.
Per gli esperti dell’agenzia Cushman & Wakefield in Russia gli investimenti negli immobili a uso commerciale nel primo trimestre hanno totalizzato 177 milioni di dollari. Gli affari sui centri commerciali hanno raggiunto i 60 milioni di dollari, ma gli analisti hanno sottolineato che attualmente sono in corso molte trattative di acquisizione di centri commerciali a Mosca e in altri grandi centri abitati della Russia. “Ci aspettiamo un notevole aumento sia del numero che del volume degli investimenti  sui centri commerciali in Russia”; hanno dichiarato gli analisti della Jones Lang LaSalle.
E questo nonostante che il mercato degli immobili commerciali di Mosca abbia dimostrato nel 2009 una perfomance davvero deludente: l’anno scorso il volume degli investimenti in questo settore del mercato degli immobili è crollato del 91,5% rispetto al 2008. Con la crisi la costruzione di molti centri commerciali è stata congelata, mentre gli investitori con un proprio capitale sono rimasti pochi e hanno considerato gli investimenti negli immobili di dimensioni inferiori e di qualità superiore.
Secondo le stime di Knight Frank, in primo luogo gli investimenti nel settore degli immobili commerciali arriveranno a Mosca, a San Pietroburgo, mentre i mercati regionali non hanno buone prospettive di attirare investimenti nel 2010.
Più interessanti per gli investitori sono i centri commerciali i cui prezzi siano compresi tra 20 e 70 milioni di dollari. Come al solito, si tratta di centri commerciali oppure di centri per uffici.
 

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