Russia: la registrazione statale dei contratti d’affitto

Per evitare la macchinosa procedura della registrazione statale, non di rado i contratti di affitto degli immobili (uffici e appartamenti per l’abitazione dei rappresentanti commerciali, dei corrispondenti stranieri, ecc.) vengono conclusi per un periodo inferiore a un anno, con la possibilità di un successivo prolungamento. In questa situazione, le parti si pongono il problema se sia necessario registrare il contratto di affitto al momento del suo prolungamento.
In conformità al punto 2 dell’articolo 651 del Codice civile della Federazione russa il contratti di affitto di un immobile (edifici, case, appartamenti) conclusi per un periodo di almeno un anno sono soggetti alla procedura di registrazione statale. Tali contratti vengono considerati conclusi non dal momento della firma, ma dal quando avviene la registrazione statale. Da sottolineare che, secondo la lettera informativa del Presidio della Suprema Corte arbitrale della Russia del 1° giugno del 2000 no. 53, la regola del punto 2 dell’articolo 165 del Codice civile deve essere applicata anche agli immobili non destinati ad abitazione. Da quanto è stato detto si può trarre la conclusone che i contratti di affitto degli immobili di tutti i tipi sono soggetti alla registrazione statale soltanto nel caso in cui essi vengono conclusi per un periodo non inferiore a un anno.
Un’analoga normativa è presente anche nel Codice terriero della Federazione russa, dove nel punto 2 dell’articolo 26 si dice in particolare che i contratti di affitto di un appezzamento della terra, di subaffitto di un appezzamento della terra, dell’uso gratuito e senza termine di un appezzamento della terra conclusi per un periodo inferiore a un anno, non sono soggetti alla registrazione statale, a eccezione dei casi menzionati in altre leggi federali.
Al momento del prolungamento del contratto di affitto per un nuovo periodo è previsto il diritto prioritario dell’inquilino per l’affitto dell’immobile (punto 1 dell’articolo 621 del Codice civile). Per usufruire di questo diritto l’inquilino deve informare per iscritto il proprietario dell’immobile delle proprie intenzioni entro il periodo indicato nel contratto, oppure se questo periodo non è indicato entro un periodo ragionevole prima del termine del contratto.
In questo caso il contratto può essere prolungato con la conclusione di un nuovo contratto, oppure automaticamente sulla base del contratto iniziale, che può contenere un articolo in base al quale il contratto stesso viene prolungato automaticamente se le parti non hanno nulla in contrario. Vale a dire che un contratto d’affitto concluso per un periodo inferiore a un anno non necessita di registrazione statale se viene prolungato ancora per un periodo inferiore a un anno. Questa regola è stata confermata nella lettera informativa del Presidio della Suprema corte arbitrale della Russia del 16.02.2001 no. 59.
Nel punto 10 di questa lettera la Suprema corte arbitrale ha spiegato che al momento del prolungamento dei contratti di affitto, conclusi per un periodo inferiore a un anno per un identico periodo al momento della scaduta dell’accordo precedente, le relazioni tra le parti vengono regolate da un nuovo contratto di affitto, che non è soggetto alla registrazione statale come dal punto 2 dell’articolo 651 del Codice civile della Federazione russa, in base al quale sono soggetti alla procedura di registrazione statale soltanto i contratti conclusi per un periodo superiore a un anno di tempo.
Vale a dire che, non è necessario progecedere alla registrazione statale nel caso in cui un contratto di affitto venga concluso per un periodo inferiore a un anno di tempo, ma contenga la condizione riguardo alla possibilità di prolungamento sulla base delle condizioni analoghe dopo la scadenza del termine di affitto inizialmente indicato, e a condizione che non ci siano obiezioni da nessuna delle parti.

N.B.

Fino al 6 luglio del 2007 i contratti di affitto degli immobili per le Rappresentanze italiane, accreditate in Russia erano esentati dall’Iva del 18 per cento. L’8 maggio del 2007 il ministero degli Esteri e il ministero delle Finanze hanno varato un decreto speciale no.64598/40n che ha escluso l’Italia dalla lista dei Paesi ai quali vengono applicate normative preferenziali, che esentavano le accreditate Rappresentanze italiane (commerciali, uffici di corrispondenza) dal pagamento dell’Iva del 18 per cento. Parallelamente la lista dei Paesi cui Rappresentanze non devono pagare l’Iva del 18% sull’affitto degli immobili è stata estesa da 34 a 113 Paesi, ma l’Italia ne è stata esclusa.

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