Il 4 luglio del 2007 la Duma di Stato (Camera bassa del Parlamento russo) ha varato la Legge sulle modalità di acquisto degli appezzamenti dei terreni di proprietà statale o municipale, che si trovano sotto gli immobili privatizzati, appartenenti alle società o a imprenditori individuali (senza la costituzione di una persona giuridica). La legge ha risolto numerosi problemi legati all’acquisto dei terreni, ampliando notevolmente i diritti dei proprietari delle aziende privatizzate.
Lo scopo principale della nuova legge è stato legato alla necessità di risolvere il problema della divisione tra gli immobili e i terreni su cui questi immobili sono stati costruiti, per unire terreni e immobili in oggetti unici del diritto immobiliare. Inoltre il varo della legge ha completato il passaggio dell’economia della Russia a un sistema di compravendita dei terreni. Il documento ha definito il diritto esclusivo all’acquisto degli appezzamenti dei terreni, oppure all’affitto dei terreni per i proprietari degli immobili costruiti su questi terreni. Per le persone fisiche e giuridiche è stato stabilito il termine per l’acquisto oppure per l’affitto senza limite di durata dei terreni fino al primo gennaio del 2010, mentre i proprietari degli immobili presso le linee di trasporto hanno ottenuto l’estensione del termine fino al primo gennaio del 2013.
In base alla nuova legge sono state apportate delle modifiche al Codice terriero della Russia, secondo cui la vendita dei terreni di proprietà municipale o statale ai proprietari degli immobili (edifici) viene effettuata ai prezzi stabiliti dagli organismi delle amministrazioni locali, oppure dagli organismi di potere esecutivo.
Le modalità per determinare i rispettivi prezzi dei terreni, nonché le regole di pagamento vengono stabilite per i terreni di proprietà federale dal Governo della Federazione Russa; per i terreni di proprietà dei soggetti della Federazione Russa dagli organismi di potere statale dei soggetti della Federazione Russa; per i terreni di proprietà municipale dagli organismi delle amministrazioni locali.
Il prezzo stabilito per questi tipi di terreni non può essere superiore il loro valore catastale. Se il Governo russo non ha stabilito diversamente il prezzo del terreno dev’essere uguale al suo valore catastale.
È previsto però che entro il primo gennaio del 2010 il prezzo dei terreni acquistati dai proprietari degli immobili viene stabilito a quota del 20% del valore catastale dell’appezzamento nelle città con una popolazione superiore a tre milioni di persone, mentre in altre zone il prezzo dev’essere del 2,5 per cento del valore catastale del terreno.
Questa norma vige per le organizzazioni e le società d’affari, per gli imprenditori individuali che sono proprietari di edifici e di altri immobili costruiti su questi terreni, compresi gli edifici ricostruiti oppure costruiti sul posto di edifici demoliti, a condizione di privatizzazione di questi immobili; per le organizzazioni e per le società non commerciali (no profit), nonché per i cittadini che sono proprietari di immobili, se il diritto della loro proprietà privata era stato costituito prima dell’entrata in vigore del Codice terriero della Russia, oppure se le Leggi federali non hanno determinato modalità diverse di acquisto di questo tipo di terreni.
Fino al momento in cui i soggetti della Federazione Russa non avranno definito i prezzi dei rispettivi terreni dev’essere applicato il prezzo più alto per questo tipo dei terreni di questo territorio concreto.
Altre persone che sono proprietari degli immobili (edifici) che si trovano sui terreni di proprietà statale o municipale, acquistano questi terreni entro il primo gennaio del 2010 a un prezzo stabilito dai soggetti della Federazione Russa per i centri abitati con una popolazione superiore a 3 milioni di persone pari a 5-30 volte della imposta fondiaria per l’unità della superficie dell’appezzamento del terreno; per i centri abitati con 0,5-3 milioni di abitanti nelle dimensioni da 5 a 17 volte della imposta fondiaria; per i centri abitati con meno di 500mila persone e anche fuori dei confini dei centri abitati da tre a 10 volte della imposta fondiaria. Fino al momento in cui i soggetti della Federazione Russa non avranno definito il prezzo dei terreni, verrà applicato il prezzo minimo per i terreni di questo concreto territorio.
Nelle città con più di tre milioni di abitanti la vendita dei terreni di proprietà statale ai proprietari degli immobili privatizzati può essere vincolata dagli organismi di potere statale al divieto di ricostruire gli immobili in questione.
I proprietari degli immobili hanno il diritto di acquistare nella proprietà propria gli appezzamenti dei terreni affittati indipendentemente da quando è stato concluso l’accordo di affitto, ovvero prima o dopo l’entrata in vigore del Codice terriero.
La paga annuale di affitto dei terreni sotto gli immobili privatizzati viene stabilità a quota del 2% del valore catastale dei terreni affittati; dello 0,3% del valore catastale dei terreni soggetti all’uso agricolo; dell’1,5% del valore catastale dei terreni tolti dalla circolazione o per i quali è stata stabilità una circolazione limitata.
Le modalità per definire le dimensioni dei costi d’affitto dei terreni, nonché le modalità, le condizioni e i termini di pagamenti per i terreni per i quali la proprietà statale non è stata delimitata, viene determinata dagli organismi del potere statale dei soggetti della Federazione Russa.
Nella legge sulla privatizzazione delle proprietà statali o municipali verranno apportate delle modifiche secondo cui il valore dei terreni sarà uguale al loro valore catastale nel caso della costituzione di una società per azioni del tipo aperto (l’abbreviazione in russo è OAO) tramite la riorganizzazione di una società unitaria statale. In altri casi il valore dei terreni viene accettato come uguale al prezzo di mercato dei terreni, determinato in base alle leggi sulle attività di valutazione.
Infine nel Codice sui reati amministrativi verrà introdotto un nuovo articolo che prevede multe per persone giuridiche e per imprenditori individuali (senza costituzione di una persona giuridica) comprese tra 20mila e 100mila rubli per la violazione dei termini e delle modalità, stabiliti dalla legislazione terriera, per il cambiamento del diritto di uso dei terreni a tempo indefinito (senza limiti di durata) in diritto di affitto dei terreni oppure in acquisto dei terreni in proprietà.
Contatti:
Unione dei proprietari fondiari della Russia
Internet. www.zemso.ru
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