A San Pietroburgo scendono gli affitti dei locali negli office center

Diminuisce la domanda di nuovi uffici - I developer devono congelare decine di progetti - In forte flessione la consegna dei nuovi business center: nel 2008  appena il 25% del numero previsto - I proprietari offrono forti sconti e ribassi per attirare nuovi inquilini

Il Cremlino vuole trasformate San Pietroburgo, l’ex capitale dell’impero zarista russo, in un importante centro politico, economico e finanziario, togliendo una parte delle funzioni a Mosca.
In molti Paesi esiste una netta divisione tra la capitale politica e il centro finanziario: come negli Stati Uniti  Washington e New York, in Italia Roma e Milano, ecc. Un simile passaggio l’ha voluto, ancora ai tempi della sua presidenza, l’attuale primo ministro della Russia, Vladimir Putin, che ha ottenuto il trasferimento nella “capitale del nord” (come tradizionalmente chiamano San Pietroburgo in Russia) della Corte costituzionale, e di alcune altre strutture governative. A San Pietroburgo è stata aperta la Borsa russa di idrocarburi, mentre la città è diventata centro per i forum economici internazionali (su questi temi per il livello di partecipazioni vorrebbe rubare il primato a Davos).
Di conseguenza, negli ultimi anni a San Pietroburgo è stato registrato un  vero e proprio boom nel settore della costruzione di edifici per uffici (office center). Molte società europee, comprese quelle italiane che volevano aprire un ufficio proprio a San Pietroburgo, sono state bloccate dai prezzi proibitivi.
Ma la crisi finanziaria ha aperto delle nuove possibilità, tagliando i prezzi e aumentando l’offerta rispetto alla domanda. Stando alle previsioni degli analisti internazionali, nel 2009 la domanda di uffici nella città natale di Putin rischia di diminuire del 20-30%, mentre gli affitti - in base a uno scenario pessimistico - potrebbero calare del 40-50 per cento.
Secondo i dati resi pubblici dall’agenzia Knight Frank di San Pietroburgo, alla fine del terzo trimestre del 2008 l’offerta di spazi per uffici di classe A internazionale è aumentata del 14,5%, ovvero 252mila metri quadrati. L’aumento dell’offerta degli uffici di classe B è stata leggermente inferiore (+8%), mentre la superficie totale di questi spazi meno costosi ha raggiunto i 754mila metri quadrati. Intanto, secondo le stime dell’agenzia internazionale GVA Saywer, la superficie complessiva di spazi disponibili per uffici a San Pietroburgo è arrivata a 1,6 milioni di metri quadrati.
Un primo campanello d’allarme è suonato per i proprietari dei “business center” di San Pietroburgo lo scorso agosto, il primo mese in cui non è stato registrato nessun nuovo deal per l’affitto di uffici nei centri di classe A e B. Da allora il mercato si è congelato: nuovi inquilini non si trovano, mentre i proprietari sono disposti a offrire uno sconto del 25% qualora i potenziali clienti siano d’accordo a versare in anticipo il canone per l’intero anno.
A novembre sono stati offerti uffici nei 10 nuovissimi business center, per la maggior parte ubicati nei quartieri Petrogradskij e Vasileostrovskij.
Tra le più esposte c’è la società di costruzione svedese Ruric che, per rimborsare i crediti ha messo - senza successo - in vendita per 400 milioni di dollari alcuni dei suoi centri per uffici, tra cui quello in fase di partenza, chiamato  “Teatralnij”: 204mila di metri quadrati di uffici e di appartamenti.
Parallelamente, sta rallentando la messa in funzione dei nuovi centri. Secondo i dati della Knight Frank, dei 20 progetti, la cui consegna in un primo momento era stata programmata per il terzo trimestre del 2008, sono diventati veramente operativi solo nove (cinque centri dovranno essere messi in funzione nel periodo ottobre-dicembre del 2009, mentre la consegna di altri sei business center è stata rinviata).
Secondo gli analisti del mercato immobiliare, a cominciare dal terzo trimestre del 2009 è stata registrata una stabile tendenza al rinvio della messa in funzione delle nuove superfici ad uso ufficio. Mentre per il 2008 i developer avevano previsto di consegnare agli inquilini fino a 700mila metri quadrati di uffici delle classi A e B, in realtà per la crisi finanziaria diventerà operativo non più del 25-30% dei volumi previsti. Molti progetti sono stati congelati alle fasi iniziali: l’offerta supera la domanda e molte società di costruzione sostengono che in questo periodo non ha senso investire negli immobili commerciali: è stato messo in stand by fino alla normalizzazione della situazione sui mercati finanziari il progetto di un intero quartiere di uffici di 340mila metri quadrati, chiamato Electric City (Quartiere Petrogradskij di San Pietroburgo). Gli esperti non escludono la possibilità della trasformazione dei business center in case da abitazioni. Molti altri progetti sono stati congelati a causa di prezzi troppo alti: i tassi d’interesse del 17-18% rendono i progetti di business center irrealizzabili.
Nello stesso tempo i prezzi dei terreni periferici da utilizzare per la costruzione dei centri per uffici sono diminuiti di circa due volte. Per quelli più centrali il calo è stato del 20-30%: un appezzamento di terreno per un business center in centro attualmente costa in media 5mila dollari al metro quadrato, mentre nei quartieri periferici il prezzo può variare da 800 a mille dollari al mq.
Molte società rivedono al ribasso i propri piani di espansione e, di conseguenza, riducono la domanda di spazi per uffici:  alla fine della prima metà del 2009 la domanda di uffici rischia di diminuire del 20-30%. La caduta della domanda non si fermerà ma proseguirà fino al 40% nella seconda metà del 2009. La domanda potrebbe rimanere bassa per tutto il 2010.
Ciononostante, gli uffici di qualità nei luoghi storici e strategici della città saranno utilizzati al 90-100%, mentre l’indice di affitto per i progetti meno validi scenderà dall’attuale 95-98% all’85-90 per cento.
Per rendere più interessanti le offerte bisognerà far abbassare gli affitti del 30-40 per cento. Secondo molti analisti per non distruggere il mercato i proprietari accetteranno di far scendere i costi soltanto del 5-10%, accettando un certo calo della domanda.
Secondo i dati della Knight Frank, lo scorso novembre l’affitto di un metro quadrato di uffici negli edifici di classe A  è costato agli inquilini tra 561 e 1.150 dollari l’anno. Gli uffici di classe B sono costati tra 401 e 812 dollari al metro quadrato l’anno. Sul mese precedente i costi degli affitti sono diminuiti del 5-6%. Stanno riducendo i prezzi le società che danno gli uffici in subaffitto: i costi in questo settore sono già diminuiti del 15-25 per cento. Per attirare nuovi inquilini i proprietari ricorrono al marketing, offrendo ai potenziali clienti il rimborso delle spese di trasloco e uno sconto del 50% a condizione che il contratto venga firmato entro le feste di Capodanno.

Notiziario dai mercati Csi su dati Knight Frank e GVA Saywer